Aluguel: dono do imóvel só pode exigir fiador, caução ou seguro-fiança, nunca dois juntos

No contrato de aluguel, o dono do imóvel pode pedir apenas uma modalidade de segurança do contrato: fiador, caução ou seguro-fiança. Existe ainda uma quarta opção, pouco usada, a cessão de cotas de fundo de investimento. Exigir duas ao mesmo tempo é proibido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 37), torna a exigência nula e ainda é contravenção penal (art. 43).

Só uma modalidade de segurança por contrato

O artigo 37 lista as opções, e o parágrafo único proíbe juntar mais de uma no mesmo contrato. Pedir fiador e, além dele, três meses de caução, por exemplo, é irregular.

O artigo 43 trata a cobrança dupla como contravenção, com pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze vezes o último aluguel atualizado, revertida em favor do inquilino.

Cada modalidade funciona de um jeito. Na fiança, uma pessoa assume o compromisso de pagar se o inquilino deixar dívida. No seguro-fiança, quem cobre o prejuízo é uma seguradora, e a lei põe o pagamento do prêmio por conta do inquilino (art. 23, XI). Na caução, fica um valor ou um bem reservado até o fim da locação.

Caução em dinheiro: até três aluguéis, na poupança

Quando a escolha é a caução em dinheiro, o valor não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, §2º). O dinheiro deve ser depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao inquilino, que os recebe junto com o valor depositado quando a caução é levantada.

A caução também pode ser feita com bens móveis ou imóveis, desde que registrada na forma da lei.

Reajuste: uma vez por ano, pelo índice do contrato

O aluguel só pode ser reajustado uma vez a cada 12 meses. A lei que trata da correção de contratos (Lei 10.192/2001) considera nula a cláusula de reajuste com prazo menor que um ano. O índice é o que estiver escrito no contrato, como IGP-M ou IPCA.

Fora do reajuste, dono e inquilino podem combinar, de comum acordo, um novo valor (art. 18). Sobre outra forma de pagamento discutida no Congresso, veja a proposta de aluguel descontado direto do salário.

Condomínio: o que é do dono e o que é do inquilino

As despesas ordinárias, ligadas ao dia a dia do prédio, ficam com o inquilino (art. 23, XII). Entram aí, por exemplo:

• salários e encargos dos funcionários do condomínio;
• água, luz e limpeza das áreas comuns;
• manutenção de elevador, interfone e pequenos reparos.

As despesas extraordinárias são do dono do imóvel (art. 22, X), como:

• obras na estrutura do prédio e pintura da fachada;
• compra de equipamentos de segurança, incêndio, esporte ou lazer;
• formação do fundo de reserva.

O inquilino pode pedir, a qualquer tempo, a comprovação das despesas que paga. Em caso de cobrança indevida ou de cláusula duvidosa, um profissional de sua confiança pode analisar o contrato.

Cuidado com golpe

No aluguel, o golpe mais comum é o anúncio falso. O criminoso copia fotos de um imóvel real, oferece preço abaixo do mercado e pede um Pix de "reserva" ou o depósito da caução antes de qualquer visita, dizendo que há outros interessados e que é preciso decidir no mesmo dia.

Não existe taxa oficial para reservar imóvel, e nenhum órgão público pede Pix ou senha para liberar contrato de locação. Antes de transferir qualquer valor, confirme quem é o verdadeiro dono e peça a um profissional de sua confiança para revisar o contrato.

Conteúdo informativo — não substitui orientação individualizada sobre o seu caso.