Usucapião: os prazos de cada modalidade e como pedir o imóvel no cartório ou na Justiça

Quem ocupa um imóvel como se fosse dono, sem interrupção e sem que ninguém se oponha, pode se tornar o proprietário legal pela usucapião. O tempo exigido vai de 2 a 15 anos, conforme a modalidade. O pedido pode ser feito na Justiça ou direto no cartório de registro de imóveis. Imóvel público, porém, não pode ser adquirido dessa forma.

O que vale para todas as modalidades

A posse precisa ser contínua, sem oposição e com atitude de dono: cuidar, pagar contas e impostos, fazer reformas, morar ou produzir no lugar. Quem paga aluguel ou mora de favor, com permissão do dono, não está ocupando como proprietário, e esse tempo em geral não conta.

Provas ajudam muito: contas de luz e água, carnês de IPTU, recibos de material de obra, fotos antigas, contrato de compra sem registro e testemunhas, como vizinhos.

Os prazos de cada modalidade

• Extraordinária (Código Civil, art. 1.238): 15 anos de posse, sem precisar de documento nem de boa-fé. O prazo cai para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
• Ordinária (art. 1.242): 10 anos, com justo título (como um contrato de compra) e boa-fé. O prazo é de 5 anos quando o imóvel foi comprado com base em registro depois cancelado e a pessoa mora nele ou fez investimentos.
• Especial urbana (Constituição, art. 183, e art. 1.240): área urbana de até 250 m², 5 anos de posse, usada como moradia da pessoa ou da família, por quem não tem outro imóvel. Esse direito só pode ser usado uma vez.
• Especial rural (Constituição, art. 191, e art. 1.239): terra rural de até 50 hectares, 5 anos de posse, tornada produtiva pelo trabalho da pessoa ou da família, que mora nela e não tem outro imóvel.
• Familiar (art. 1.240-A): imóvel urbano de até 250 m² que era dividido com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Quem ficou e mora lá por 2 anos, sem oposição e sem ter outro imóvel, pode ficar com a parte do outro. Também só vale uma vez.

Imóvel público não entra

A Constituição é direta nos arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único: imóveis públicos não são adquiridos por usucapião. Isso inclui terrenos da prefeitura, do estado e da União, mesmo que a família more ali há décadas. Para essas áreas existem outros caminhos, como os programas de regularização fundiária, que dependem do poder público.

No cartório ou na Justiça

Desde 2015, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 216-A) permite pedir a usucapião direto no cartório de registro de imóveis da cidade onde fica o imóvel, com acompanhamento profissional obrigatório. O pedido precisa reunir:

• ata notarial, feita no cartório de notas, que registra o tempo de posse da pessoa e de quem ocupava antes;
• planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado;
• certidões negativas dos distribuidores da comarca;
• documentos que provem a origem e o tempo da posse, como contratos e comprovantes de impostos.

O cartório avisa o dono registrado e os vizinhos de divisa. Se algum deles, notificado, ficar em silêncio por 15 dias, isso vale como concordância. Prefeitura, estado e União também são comunicados. Se houver contestação fundamentada, o caso vai para a Justiça. E, se o cartório negar o pedido, a pessoa ainda pode entrar com a ação judicial. Quem não pode pagar pelo acompanhamento pode procurar a Defensoria Pública.

Cuidado com golpe

A vontade de ter a escritura atrai vendedores de soluções milagrosas, num roteiro parecido com o de outros golpes comuns. Há quem cobre adiantado para "usucapião em 30 dias", quem venda lotes em área pública prometendo regularização futura e quem peça Pix para "taxa do cartório" por mensagem.

Os valores do cartório seguem tabela oficial, são informados no balcão e saem com recibo. Nenhum procedimento sério promete prazo fixo, e terreno público não vira particular por usucapião. Na dúvida, não pague nada adiantado e procure um profissional de sua confiança.

Conteúdo informativo — não substitui orientação individualizada sobre o seu caso.