Condomínio atrasado: multa de até 2%, cobrança rápida e risco de leilão do imóvel

Quem atrasa a taxa de condomínio paga multa de no máximo 2% sobre o débito, além de correção monetária e juros (art. 1.336, § 1º, do Código Civil). A cobrança pode ser rápida, porque a cota condominial é título executivo, e o apartamento ou a casa pode ir a leilão, mesmo sendo o único imóvel da família. Por outro lado, o condomínio não pode humilhar o morador nem barrar o uso das áreas comuns.

Multa, juros e correção

A Lei 14.905/2024 mudou a redação do art. 1.336. Pela regra atual, o condômino em atraso fica sujeito à correção monetária, aos juros previstos na convenção do condomínio ou, se ela não disser nada, aos juros da taxa legal do art. 406 do Código Civil, ligada à Selic, além da multa de até 2%. Multa acima desse limite não pode ser cobrada, mesmo que esteja na convenção.

Cobrança rápida e leilão

O Código de Processo Civil trata as contribuições de condomínio previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que comprovadas por documentos, como título executivo extrajudicial (art. 784, X). Na prática, o condomínio pode entrar direto com a execução, sem um processo longo para provar a dívida. O devedor é chamado a pagar em 3 dias (art. 829 do CPC) e, se não pagar, bens podem ser penhorados.

O imóvel pode ser penhorado e leiloado mesmo sendo bem de família. A Lei 8.009/1990, que protege o imóvel residencial da família contra dívidas, abre exceção para as contribuições devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV), e o Superior Tribunal de Justiça aplica essa exceção à dívida de condomínio.

A dívida também acompanha o imóvel. Quem compra um apartamento com condomínio atrasado responde pelos débitos do vendedor, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Antes de fechar negócio, peça ao síndico ou à administradora uma declaração de quitação.

O que o condomínio não pode fazer

• proibir o uso das áreas comuns, como piscina, salão de festas e outras áreas de lazer: o Superior Tribunal de Justiça decidiu que essa punição é ilegal (REsp 1.564.030/MG, Terceira Turma, 2016, e REsp 1.699.022/SP, Quarta Turma, 2019);
• expor o nome do devedor em lista no elevador, no quadro de avisos ou em grupo de moradores, o que pode configurar cobrança vexatória e levar a pedido de indenização;
• criar castigos que a lei não prevê. A restrição expressa é que o condômino em atraso não vota nas assembleias (art. 1.335, III).

O condomínio pode, sim, protestar a dívida e incluir o nome do devedor em cadastros como Serasa e SPC. Para entender quanto tempo essa anotação dura, veja quanto tempo a dívida fica no Serasa e no SPC.

Prazo e acordo

A cobrança da taxa condominial prescreve em 5 anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. Foi o que fixou o Superior Tribunal de Justiça no Tema 949 dos recursos repetitivos (REsp 1.483.930/DF, Segunda Seção). Parcelas mais recentes continuam podendo ser cobradas.

Quem está em atraso deve procurar o síndico ou a administradora e propor um parcelamento por escrito, com o valor total, o número de parcelas e o que acontece se uma delas atrasar. Pague só pelos meios indicados no acordo e guarde os comprovantes.

Cuidado com golpe

Boletos falsos de condomínio chegam por e-mail, por aplicativo de mensagens ou até por baixo da porta, com o nome do prédio e valores parecidos com os verdadeiros. Na hora de pagar, o beneficiário que aparece é uma pessoa ou empresa desconhecida.

Antes de pagar, confira se o beneficiário é o condomínio ou a administradora oficial e, em caso de dúvida, confirme com o síndico por um telefone que você já conhece. Desconfie de "desconto para pagar agora" por Pix. Na dúvida, não pague e procure um profissional de sua confiança.

Conteúdo informativo — não substitui orientação individualizada sobre o seu caso.